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大量写字楼将入市 租户或将在租赁谈判中占上风
http://www.s-lou.com   搜楼网     发表日期:2017-10-29
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第一太平戴维斯10月16日发布的报告显示,北上广深去年写字楼出租空置率同比增加,租户在谈判中将拥有更多筹码。

根据第一太平戴维斯的报告,上海2016年写字楼出租空置率8.4%,同比增加2.3个百分点。北京2016年写字楼出租空置率为5.6%,同比增加2.6个百分点。广州2016年写字楼空置率为13.8%,同比增加0.1个百分点。深圳2016年写字楼出租空置率11.2%,同比增加2.9个百分点。

第一太平戴维斯对四个城市写字楼未来新增供应进行了预估。从上海来看,上海核心及非核心市场未来三年将迎来共计683万平方米的新增写字楼面积,写字楼新增体量巨大。

北京写字楼市场按计划将有12个项目于2017年年内入市,建筑面积共计约55万平方米。在2018年至2019年间仍将有大量甲级写字楼面积完成交付。在广州,预计未来两年甲级写字楼市场会迎来39万平方米的年均新增供应量。在深圳,甲级写字楼市场将在2017年和2018年分别迎来近180万平方米和396万平方米的新增供应,届时存量将增加一倍以上。

同时,第一太平戴维斯研究部还报告称未来新增供应大部分位于新区或者非核心区域。上海新增供应中55%将位于非核心商务区;北京新增供应中约有85%将位于非核心商业区。广州大量供应在琶洲和广州国际金融城片区,市中心以外区域如番禺、黄埔也会在2018年底陆续迎来一些项目交付。

在这样的基本面下,第一太平戴维斯研究部认为,市场很难实现需求的短期或者同步跟涨,相应的,未来数年中租户将可在租赁谈判中占据上风。

在需求端,需求主体和选择都在改变。在选择上,一些租户为了节省空间成本,探索整体搬迁至非核心商务区,或者购买和自行开发物业以自用。随着联合办公空间的发展,规模较小的初创企业也会转而投向联合办公市场。

在主体上,办公空间新增需求主要来自服务业,尤其是金融和信息技术行业。一度受保护免于外来竞争的本土企业,如今正迅速增长,并越来越多地参与市场竞争及跨境合作,同时向国际同行取经。与此同时,新兴私营企业和金融技术行业的加速增长,也使得原体制内的国有企业面临更大压力。

在供应端,较为传统的业主不断寻求拓宽租户服务的范围,以此在竞争中获得差异化优势。机构型投资者对老项目改造升级正日益升温。同时, 写字楼“二房东”现象(以低于市场的价格将写字楼整栋租下再转租出去)的专业租赁服务公司也正盛行。

总的来看,第一太平戴维斯研究部认为,随着新总体规划区的项目陆续完成交付,即便在一线城市,租户在谈判中也将拥有更多筹码。但在一些特定的子市场,业主出于种种原因仍可继续在租赁谈判中占据上风,典型的区位有上海的小陆家嘴以及北京的金融街。小陆家嘴是上海的金融枢纽,金融街则是国家金融监管部门及国内外大型金融机构的聚集地,如今这两个板块市场开发接近饱和,租金及入住率均为全市最高。


来源:界面 
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